施永青 旺細價樓 已近尾聲--------C 先生可能看不到中國教父正在用36計之暗渡陳倉來對付佔中港獨年青人，溝淡他們在港影響力，路透社文中提及新進駐中環的大量中資公司極可能會大量輸入內地專才，會是住房租務新力軍，香港中學生只有2成能進大學，全世界已發展地方最低，香港的大學卻收大量內地生，數年前神秘地容許這些畢業生留港工作及取得居留權，無樓人士未來可能更難買樓，U+X 遷冊也可能是因為新殖民化主義

人口換血與樓市
撰文:王永偉 按計劃執行董事
欄名:宏觀論按

在佔領運動發生前，我們寫過，不論政改爭議如何完結，都會影響一系列的政府政策，對樓市影響較大的是人口政策-政府可能會放寬引入內地人口，以改變人口結構。在樓市層面，引入外來人口，便代表樓市需求上升，樓價對很多人來說，可能更難負擔。

世界上已發展國家地區都面臨人口老化（Population Ageing）問題，2013年本地人口年齡中位數為42.5歲，香港人口的確有老化趨勢；在出生率低的情況下，引入外來人口有一定理據。政治上，引入較「聽話」的人口，沖淡反建制人數比例，似乎也合乎政府利益。

估計不到的是，時間似乎會比我們的更快發生，梁振英接受《經濟日報》訪問，便提及鼓勵本地青年向外發展，並考慮放寬入境政策，吸納外來人才。

梁振英不是第一次鼓勵青年人向外闖，年初梁特首便在施政報告內提及一個香港青年加按套現，成功在內地創業的故事，以鼓勵青年人不要將目光集中香港。當然，那時輿論的批評仍然成立-一般青年連物業都沒有，又如何加按？也許政府明的暗的希望香港青年多向外發展，少點留在香港，便少點「生事」的機會，但具備有關條件的人，可能不會太多，在樓市層面，意味政府不太可能以鼓勵青年向外闖的方式減少他們在本地的居住需求。政策層面上，在鼓勵香港青年向外發展，與引入外來人才之間，恐怕後者才是重點。

廣吸各方人才 結果仍會以內地人為主

梁特首明確提及會放寬入境政策，以吸納人才。當然，梁氏沒有說，吸納的外來人才一定是內地人。照說世界各地的人才，都會是香港吸納的目標。但在作出判斷前，不妨先看一下本地大學的情況。

香港幾家大學在部分世界排名上名列前茅，部分原因是香港的大學「國際化」排名較高。國際化的定義，是本地大學的非本地學生比例甚高。當然，隨便找一個大學生問一下，都會知道，那些「非本地學生」，絕大部分其實都是內地生。多收內地生對提升本地大學排名，有正面作用。不過，恐怕大部分港人不會認為多收同屬一國的內地生，對真正「國際化」真有甚麼貢獻。

說回廣招外來人才，基於地理、文化等因素，香港對內地人的吸引力先天上對其他國家人才為高，即使港府動機單純，吸納人才的自然結果亦是引入更多國內人。

其實，不管最後引人的人才來自何地，在樓市上的影響主要視乎規模。自2003年推出「輸入內地人才計劃」（專才計劃），至2013年為香港吸納約6.15萬名各行各業的專才。同年推出的資本投資者者入境計劃，至2014年有約24,000宗獲批，約9成個案為「中國國籍而取得外國永久居民身份人士」；2006年推出的」優才計劃」至2013年引進逾2,500人。幾個計劃的規模說大不大，說小不小。另外，2008年起，非本地大專生可留港一年找工作，找到工作便可申請留港；2012年一年，已有逾16,000名的內地生獲批在香港就讀學位或以上課程，政府估計當中一半人會留港。幾個途徑引入的人口，特徵是較高收入或較高學歷，在香港的居住需求集中在私樓；單計各家大學內地生，一年估計有8,000人畢業後留港，對比於一年不足2萬伙的新供應；可以預期的結果是有關的人口變化，將直接推動私樓市場需求。

至於單程證每日150人（一年5萬多人），長遠居住需求未知偏向於私樓抑公營房屋，但短期而言，他們的居住需要一樣會推高市場租金。

2003年以來的樓市大升，有眾多因素，但各類外來人口推高置業、租務需求，在當中有一定作用。現時政府認為上述計劃仍不足以吸納人才，有需要放寬。不管動機如何，政策的效果已寫在牆上---對本地住宅的租、買需求仍會持續上升。本地人在外來競爭者增加後，購置物業的難度必然上升。




C觀點 - 施永青
旺細價樓 已近尾聲

去年香港樓價，在多重印花稅與佔中的影響下，仍出乎意料地上升。中原城市領先指數，由119.07點升到132.45點，升了11.24%。其中反映新界西的細價樓指數升得最多，由99.93點升到116.08點，升了16.16%。
出現這種情況的原因，首先是由於長期供應不足，用家別無選擇，令賣方可以擇肥而噬。至於新界西的細價樓為甚麼會升得特別快，一個原因是之前它升得少，現在是追落後；另一個原因是這類樓的銷售對象主要是首次置業者，他們不用交太重的印花稅，所以較樂意在這段時間入市。
不過，若然市場上其他類別的樓宇賣不起價，獨旺偏遠地區的細價樓，那就不是好現象，表示樓市的升勢已近尾聲。投資者宜密切留意。
一般而言，買豪宅的人對價格上升的適應力較高。因為買樓只需動用他們財產的一部分，升得再高一點，他們也負擔得起。但買細價樓的人，買樓往往要動用全副身家，還得向銀行大舉借貸。他們的買樓能力，受制於他們的工資升幅與儲蓄積累，升多了就負擔不起。
因此，即使供應在短期裏無法增加，供不應求的情況亦會改變。因為，對價格有影響的供不應求，只計算有效需求，而非一般意願上的需求。香港人哪個不想有自置物業？但買不起，就沒法對市場起作用。所以，若是樓價上升，市場上的有效需求就會減少。這種影響對細價樓市場尤其嚴重。
此之所以，之前市區的細價樓上升的時候，我預期升勢尚會持續。因為當市區樓貴到大部分人都買不起的時候，還可以去新界買，市道還可以繼續興旺。但現在已升到新界細樓，再升下去，就沒有更便宜的香港樓可供替代了。
現時市場一片熱鬧，大家可能沒有留意危機已開始潛伏。但當新界西的細樓指數逐步與整體的領先指數拉近時，細樓的升勢亦會遇到阻力。我預期，這種情況可能會在今年的下半年出現。
自從有了額外的印花稅之後，市場上的投資者無疑少了很多。但由於今年樓價升勢持續，市場已由升到不相信，發展到升到迷信。大家都以為升勢可以沒完沒了地持續下去，連那些沒有即時需要的人，也會提前買樓。我們遇到很多家長都在為子女預先買樓。這等如市場已在預支購買力。
購買力今天被透支了，將來就會少於預期。因此，市場一旦逆轉，跌勢就很快會轉急。老子說：「福兮禍所伏。」當此大好形勢，大家可不要讓勝利沖昏頭腦。2015年投資地產，策略仍以保守一點為妙。


路透社：中國對香港經濟實行殖民化 (16:20)

報道指，很多中資公司租用香港心臟地帶中環區的寫字樓。（資料圖片）
路透社報道指，中國不但在政治上努力「馴服」香港，中國企業佔據香港多個重點行業，包括房地產、金融、電力、建築和股市。
路透社一篇題為「香港經濟中的內地殖民化」（The mainland's colonization of the Hong Kong economy）的報道，指幾十年來，香港多個行業都是一班商業巨頭壟斷，包括長實主席李嘉誠、銀娛主席呂志和及嘉理主席郭鶴年等，但目前已面對內地企業入侵。
報道表示，其中一項具標誌性的轉變是，很多中資公司租用香港心臟地帶中環區的寫字樓。根據里昂證券9月份報告顯示，超過一半新租約承租者為中資公司。一名上市地產公司前高層指，中資公司不在乎價格，他們的出價往往令人驚訝。
金融業方面，根據商業諮詢機構SNL Financial的數據顯示，目前全港四成分行近500間的銀行，均屬中資銀行。自2007年，首度有中資公司在港發行離岸人民幣債券後，短短幾年，規模估計已達7000億元人民幣，金額相當於港元債市的六成。
報道又指，中資公司近兩年積極投資本港電力市場，國企南方電網去年入股中電在香港的青山發電廠，另一國企國家電網年中趁電能分拆港燈，購入港燈兩成股權。今年政府推出的電力市場公眾諮詢文件中，亦提出中港電網融合的具體建議。
（路透社）