相信網友們在一月尾上證綜指3300點以上已減持，不會被上證最近的深度調整而利潤縮減，除了短期看淡股市，對於內地樓市，這個社科分析專家也一樣看淡，跟主流媒體內房見底回升分析相反

房企亏损、撤出及裁员加深楼市调整

2015-02-08 08:42 作者：易宪容
如果在早几年，有人说房地产开发商亏损、房地产企业撤出及房地产企业大幅裁员，一定会说这个人吃错了药，有精神病。但是，就是在这一年多的时间里，不仅不少房地产企业出现严重亏损，迫使大面积的裁员，而且更有早几年红极一时的房地产开发商及房地产专业经理人都纷纷远离房地产市场。而这种情况的出现，不仅说明了房地产火红的年代已经结束，也意味着房地产市场的周期性调整已经在向纵深发展。

中原地产的数据显示，截至目前，已经发布2014年年报预告的上市房地产企业合计67家，房地产投资与业绩整体上降温趋势十分明显。统计数据显示，67家上市房地产企业中首次出现亏损的房地产企业达13家，预计继续亏损14家，共计有36家企业业绩与2013年相比出现了下滑。

被称为“华南五虎”之一的某家上市房地产企业，其公布的数据显示，该公司2014年合约销售金额约53.52亿元，同比下降52.50%，合约销售面积约42.14万平方米。与原定计划相比，该公司2014年业绩完成率不到50%。而53.52亿元销售业绩也是该公司近10年来最差的数据。2014年年初，该公司曾对外表示，预计2014年新推出住房销售量约180亿元，加之既有的约250亿元，总可销售量约430亿元。但是2014年实际销售额仅达其比例的12%左右。可见，该公司住房销售的问题有多大，住房供给过剩有多严重。实力雄厚的华南地区的房地产上市公司都是如此，那么对于那些经济远差于广东的其他地区的房地产企业，其所面临的困难肯定会更大。

由于房地产企业的业绩严重下降，高利润难以为继，在这种情况下，对于国内的绝大多数房地产企业来说，即使降价，住房销售同样是停滞不前，房地产企业只好采取裁员的方式来应对。所以，今年以来国内房地产企业大规模的裁员并不是什么新闻了。当前房地产企业的裁员有直接裁员，一个个的部门撤消减员，结算好工资走人。也有是变相裁员，采取不同的办法倒逼员工辞职。这些都说明国内房地产市场严重不景气还在持续。

当前的房地产市场，不仅房地产企业亏损、房地产企业裁员，也迫使过去几年在国内房地产市场风云人物及火红的房地产开发商也纷纷地撤出房地产市场。这些房地产企业表面上是说企业开始多元化经营，实际上是不看好未来国内房地产市场前景，被迫尽早退出，远离房地产市场，以便降低企业之风险。



其实，对于房地产市场来说，房地产开发商不仅是整个市场的中枢，也是把握房地产市场脉动的人。房地产市场的一举一动，房地产开发商对此了如指掌，也能够通过房地产开发的销售业绩反映出来。如果房地产企业的住房销售不畅，甚至于降价也是销售不畅，那么这就意味着整个房地产市场将面临着重大的调整。也只有通过房地产市场的深层次的调整，房地产市场才能重新释放出新的需求出来，否则，这个市场所面临的问题会更多。

不过，就目前的情况来看，无论是地方政府还是住房投资者对此只知其一而不知其二。比如，2015年以来地方政府一系列新的救楼市政策又在酝酿、出台及推出。不少地方政府甚至采取直接向购买住房价格补贴的方式来救当地的楼市，希望通过这些救市的房地产政策又让更多的住房投资者涌入房地产市场，重新打造当地房地产市场的繁荣。但是，连房地产企业都不看好未来市场前景，地方政府这些救市政策能够起到作用吗?不少地方的住房连房地产企业降价都销售停滞，那么地方政府的这些救市岂能唤醒投资者进入市场?地方政府可要知道，所有的住房投资者都是奔赢利而来，如果住房市场没有赚钱效应，任何地方政府的救楼市政策所起到作用都有限。而且这种地方政府救楼市只会延缓市场的真实调整，但并不会改变国内房地产市场周期性调整之趋势。

对于住房投资者来说，当前的房地产市场连“温州炒房团”都已经撤出这个投资市场，也就意味着中国前十几年购买住房就可赢利的时代已经结束，而房地产企业的亏损、裁员及撤出也就是对“温州炒房团”时代结束的最好注释。

可见，对于当前国内房地产市场态势，投资者应该要有清醒的认识，任何投资永远只是面对未来，过去的经验可参考，但并不是你进入市场之依据，未来之趋势才是判断投资风险高低的关键所在。



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“反腐”将是决定楼市走势重要因素
2015-02-07
字号：小中大
近来央行的降准降息，让国内的房地产市场又春风得意，再加上各地方政府匆忙地推出一系列的救楼市政策，更是有不少人又认为国内房地产市场的春天又来了，国内房地产市场又会开始空 前的繁荣，国内房价又会持续上涨。特别是2月4日的央行降准更让国内房地产市场繁荣的春风荡漾。

　　但是，实际上面对当前中国的住房市场，与早几年相比，两个方面特别不同。一是当前国内房地产市场的投资环境与以往有很大变化。早几年国内房地产市场之所以能够持续繁荣这么多年， 最为核心的问题就是房地产市场的赚钱效应一直十分强烈，住房投资者只要进入住房市场，只要能够购买到住房，没有哪个住房投资者不是赚得盆满盘满。正因为进入住房市场购买到住房就 能够赚钱，这自然会鼓励更多的人千方百计地涌入市场抢购住房，而不在于任何政策限制。反之，限制政策越多，赚钱效应越明显，涌入住房市场投资者越多。

　　在这种情况下，不仅把全国各地的住房市场价格快速推高，更是让房地产的暴利诱人，并全面推动各地土地价格飚升。这不仅使得全国的各行各业的企业为了获得暴利都涌入房地产投资，也 驱使地方政府拍卖更多的土地来增加住房供给。在这种情况下，国内各地的住房供给也出现呈几何级数的增长，从而导致了全国性住房严重供给过剩。即使是一线城市也是如此。比如深圳， 它应该是土地最为紧缺的城市，但是近几年增加住房供给量是前所未有，一线城市同样面临着住房供给过剩的僵局。更不用说中国的二线三线四线城市了。

　　所以，在当前的中国房地产市场，房地产市场赚钱效应开始严重减弱。这不仅在于住房严重过剩使得中国房地产市场已经出现了周期性调整，在于房地产市场预期已经完全改变，而在于房地 产市场的投资者纷纷退出市场。目前连温州炒房团也已经退出，这就已经给国内房地产市场投资者一个明确的信号，当前中国住房市场赚钱效应已经消失。如果中国的房地产市场投资赚钱效 应严重减弱，投资者开始退出并转战股市，那么金融市场环境最宽松也是不容易吸引住房投资者进入市场的。如果中国住房市场没有住房投资者，当前国内住房市场要持续高价，造就繁荣是 不可能的，除非让房价回归理性，让住房消费释放出来。

　　二是中央“反腐”的深入，房地产市场的投资风险会越来越高。中央“反腐”深入，房地产投资风险增加，主要表现为以下几个方面。比如，政府官员对住房需求减弱，不敢持有更多的住房 作为财富增长之工具，反之会把现有手中的住房尽量卖出转化为现金。这样住房的需求减少，供应增加，肯定进一步加重当前住房供求矛盾，从而引发房地产市场的周期性向纵深调整。房地 产市场的赚钱效应更是弱化。

　　还有，由于前十几年的国内房地产市场的特征是要素交易的非市场化，而住房产品的市场化。这不仅使得房地产开发商能够轻易地获得暴利，也使得住房市场的要素交易不是通过市场价格方 式来完成，而是以政府权力方式来进行。所以在中国的房地产市场，要获得土地要素，或是政府的权力直接，即政府权力寻找直接的代理人来经营，或是用金钱购买这些政府的权力，否则企 业要在房地产市场发展一定是寸步难行。可以说，中国房地产这种非市场化的要素交易的每一个环节都隐含着贪污腐败的寻租空间。如果中央“反腐”深入到房地产市场，那么很少房地产开 发商与贪污腐败能脱干系的。

　　所以，“佳兆业事件”之后，市场都在追问下一个“佳兆业”是谁？并设计了各种各样追问之办法。比如说，有研究者在关注的中纪委之动向，看看中纪委巡视员最近去了哪个城市，然后查 明当地是哪些房地产开发商的总部所在地。比如，有一家投资银行的研究员就整理出这样一份名单。该名单涵盖了中国前100家房地产开发商。尽管根据这份名单无法判断哪家房地产商与哪位 官员有关系，但如果知道某座城市出现了问题，就能够根据这份名单知道哪些房地产开发商存在高风险。

　　可以说，不管这些追问的方法是否科学及有效，但不争的事实是，目前国内房地产开发商基本上都是“高危企业”，如果中纪委“反腐”一深入到这些房地产开发企业，那么投资者就面临着 巨大的风险。比如最近购买深圳“佳兆业”住房的投资者纷纷出来所谓维权，但是实际上作用不大。“反腐”肯定会增加住房投资的风险。

　　可以说，尽管中纪委对房地产市场的“反腐”不会采取狂风暴雨式的方式进行，以便给国内房地产市场造成巨大的震荡。但是，就目前的情况来看，中纪委的“反腐”肯定不会停止，而房地 产市场是当前中国官场贪污腐败的“重灾区”，只要反腐深入，一定会涉及到房地产市场及房地产开发商。房地产投资的风险会越来越高，在这种情况下，房地产市场的投资者岂能再进入住 房市场投资？可见，中纪委“反腐”将成了决定2015年国内房地产走势的重要因素。国内投资者不得不关注。